你的房贷利率调整了吗？

 
 

　　存量房贷利率调整正式落地！9月25日起，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行正式对存量首套住房贷款利率进行调整。根据此前多家银行发布的公告，对于原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，客户无需提交申请，各大行将进行集中调整。

　　哪些购房者的房贷利率能够下调？能下调至什么标准？对房地产市场有何影响？

　　

　　“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”

　　在浙江义乌工作5年后，陈楠希买了第一套房。最近，存量房贷利率进行批量调整，她成为受益人之一。

　　“我的贷款时间从2021年11月开始算起，贷款期限为30年。在调整存量房贷利率前，房贷利率按照LPR（贷款市场报价利率）加115个基点的方式计算，为5.45%，这样算下来，每月该还房贷在1万元出头。存量房贷利率调整后，我的房贷利率调为LPR标准，现在按4.3%执行，每月还贷金额少了1000多元。”陈楠希说。

　　下调存量首套住房贷款利率，是近期备受关注的楼市重磅新政。

　　9月7日，工、农、中、建四大国有商业银行分别发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项。9月25日，各家银行开始正式下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。根据四大国有商业银行发布的公告，此次调整的范围，是今年8月31日前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。按照贷款发放时间，四大行的调整范畴基本划分为2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬、2022年5月中旬至2023年8月31日前发放的住房贷款。

　　易居研究院研究总监严跃进分析，根据时间划分来看，在2019年10月前买房的购房者多在楼市走热阶段入手，当时房贷政策较为严格，房贷利率普遍较高。在其他两个时间段购房的，房贷利率也存在调整空间。

　　“通俗地说，房贷利率下调就是把房贷利率的计算公式做调整，每个月的月供根据调整后的新公式重新计算。”严跃进说。2019年10月，房贷利率“换锚”正式实施，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。“目前，绝大多数购房者的房贷利率都是按照‘LPR+基点’的方式进行的。在LPR不变的情况下，基点越高，购房者的房贷利率就越高，反之亦然。这次调整，其实就是把‘LPR+高基点’调整为‘LPR+低基点’。”他说。

　　比如，根据中国工商银行的公告，2019年10月8日（不含当日）前发放、按要求转换为贷款市场报价利率定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点；2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点；2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20个基点。

　　“这次住房贷款利率调整，我的利率就从之前的LPR加64个基点下调为LPR，每个月能少还200多元房贷。”家住河北唐山的苏晨阳说。

　　“二套转首套”群体明显受益

　　按照多家银行发布的公告，此次调整面向的是存量首套房贷利率。也就是说，在8月31日前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷，借款人可以直接申请调整房贷利率。

　　近期，“认房不认贷”政策正式落地后，不少“二套转首套”的购房者提出了这样的问题：我的住房贷款利率能随之调整吗？

　　“在执行‘认房不认贷’政策后，原二套房贷被认定为首套房贷的借款人也可以申请降低房贷利率。”招联金融首席研究员董希淼告诉本报记者。对于持有超过一套房产的借款人，如果其中有一套住房有贷款，则原属于二套房贷。现将其他房产出售后，名下的一套住房成为家庭唯一住房、二套房贷变成首套房贷，可以申请调整。

　　此外，以中国农业银行公告为例，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的，也在此次房贷利率调整范围内。

　　北京“新市民”李琦就是前述一类购房者。2017年，他在老家贵阳购入了一套住房。两年后，他又在工作地北京购置了一套二手房并申请了200万元的贷款。“当时北京执行的是‘认房又认贷’政策，我之前虽然在北京没房，但在外地有贷款记录，所以按照二套房贷利率申请的贷款，利率为5.88%。”李琦说，今年9月1日，“认房不认贷”政策在北京落地，他的住房因此从二套房转为首套房，执行首套房贷利率，即LPR不加点。折算下来，每月能比之前少还2000多元房贷。